建物明渡しを実現するに至るまでの法的手続

１　内容証明郵便の送付～任意の交渉

まずは、交渉による解決が可能かを検討します。法的手続による解決は、時間も費用もかかりますので、まずは、相手方との任意交渉による解決の途を模索します。

例えば、賃料不払い等に起因して、建物明渡しを求める事案のケースでは、賃借人に内容証明郵便を送付して、賃借人に未払賃料の支払いを催告する一方、相当期間経過後も賃料の滞納が解消されない場合には、賃貸借契約を解除するとの意思表示を示した上で、交渉を開始します。

建物明渡しの事案では、送付した文書の内容を証拠化しておく観点から、内容証明郵便で送付するのが一般的です。

この段階で、交渉がまとまれば、早期の解決が可能となります。

もっとも、賃借人が交渉に応じなかったり、連絡がつかなかった場合には、訴訟を提起したりする必要が生じる等法的手続の利用を検討することとなります。

２　法的手続（債務名義を取得する手続として考え得る法的手段）

（１）民事調停

民事調停とは、裁判官と２名の調停委員が、当事者の間に入り、双方の話を聴きながら、話し合いによる解決を目指す手続きです。申立先は、相手方の住所や事務所の所在地を管轄する簡易裁判所です。調停を申し立てる際には、印紙や郵便切手等を予納する必要がありますが、印紙代は訴訟の半額程度です。

申立後、第１回期日が開かれ、期日では調停委員が、当事者双方から順番に個別に話を聴く形で進めるのが一般的です。事実関係や、双方の希望を聴取し、妥協点を探って、話合いによる解決を目指します。

このような手続を経て、相手方との間で合意が調った場合には、その内容が調停調書に記載されます。この調停調書上の記載は、確定判決と同一の効力を有しますので、相手方がその内容を履行しない場合には、これを債務名義として、直ちに強制執行をすることができます。

【民事調停になじむ事案】

当事者の合意による解決手続ですから、相手方との間で主張に隔たりがあるケースには向きません。相手方との間で主張に隔たりがあるケースでは、直ちに訴訟手続をとった方がよい可能性もあります。

（２）即決和解

即決和解とは、「訴え提起前の和解」のことをいいます。財産上の争いについて、双方の合意による解決の見込みがある場合に、裁判所で和解する手続です。申立先は、相手方の普通裁判籍（個人の場合には住所、法人の場合には本店所在地等）の所在地を管轄する簡易裁判所です。申立てに当たっては、収入印紙２０００円分と、裁判所が関係者に書類を送付するための郵便切手が必要です。

当事者が出頭し、合意に至れば、和解が成立します。和解が成立すると、和解調書が作成されます。この内容は確定判決と同一の効力を有しますので、相手方がその内容を履行しない場合には、これを債務名義として、直ちに強制執行をすることができます。

相手方の履行に不安がある場合等相手方の債務不履行への抑止効果にもなります。

もっとも、即決和解は、双方の合意による解決の見込みがある場合に利用される手続ですので、申立時点で相手方との間で事実上合意を形成しておく必要があります。

【即決和解になじむ事案】

民事調停のように、何度も期日を開き、その中で交渉をすることは基本的には想定されておりませんので、事実上合意が形成されており、ただ、債務者の履行に不安があるため、債務名義を取得しておきたいという場合に、なじむ手続きとなります。

（３）訴訟

以上の手続きのいずれにも適さない事案や相手方との主張の隔たりが大きい場合や相手方との連絡がつかなかったりする場合等は訴訟を提起することになります。