賃貸借契約の解除が認められる場合とは
１ 賃料不払いによる場合
（１）信頼関係の破壊が必要
一般的に、契約上の債務不履行があった場合には、債権者は、債務者に対して、その履行を催告した上で、催告後相当期間内に履行がなされないときに、契約を解除できるとされています（民法５４１条）。
もっとも、賃貸借契約は継続的な契約であり、相互の信頼関係を基礎とするものです。そのため、最高裁判所の判例上、賃料不払を理由に賃貸借契約を解除するためには、賃借人に賃料不払があった場合でも、その不払の程度や不払に至った事情によって、いまだ賃貸借契約の基礎となる相互の信頼関係を破壊したものと言えない場合には、賃貸借契約の解除はできないとされています（いわゆる「信頼関係破壊の法理」といわれるものです）。
（２）どのような場合に信頼関係の破壊が認められるのか
基本的には、賃料の滞納の程度が重要ですが、裁判実務上、過去の賃料滞納の有無、滞納の理由、賃貸人側の帰責性等の様々な事情を考慮して、信頼関係が破壊されたか否かを判断しています。
一般的には、賃借人が、賃料の滞納を３か月〜６か月程度継続している場合には、信頼関係が破壊されていると考えられるケースが多いです。
もっとも、賃借人の賃料不払を一定程度正当化できる場合や、滞納の解消に十分な誠意を見せて解消可能性が高いといえる場合などには、信頼関係が破壊されていないとされる可能性がありますので、注意が必要です。
２ 用法遵守義務違反の場合
不動産の賃借人は、不動産の使用収益に当たって、契約上定められた用法に従って使用する義務があります。また、具体的に賃借人が守るべき用法が契約で定められていない場合でも、その目的物である土地や建物の性質によって定まった用法に従って使用する義務があります。
例えば、①使用目的が居住用と定められているにもかかわらず、事業用として使用していた場合や、②賃貸人の許可なく内装工事を禁止する旨の特約が付いていたにもかかわらず、賃貸人の許可なく内装工事を行った場合、③ペット禁止物件にもかかわらず、ペットを飼育していた場合等が用法遵守義務違反となります。
用法遵守義務違反は、債務不履行に該当しますので、民法上の債務不履行の一般原則に従えば、当然賃貸借契約を解除できるように思えます。
もっとも、既に述べましたように、継続的契約関係にある賃貸借契約においては、信頼関係破壊の法理が適用されます。そのため、用法遵守義務違反の程度が軽微なものにとどまる場合には、信頼関係が破壊されたとまではいえないとして、解除が認められないケースがありますので、注意が必要です。
そのため、用法遵守義務違反に基づく解除権を行使するためには、賃借人の用法遵守義務違反の程度や賃貸借契約締結の経緯、用法遵守義務違反によって賃貸人に与える影響等を考慮し、解除権の行使が認められるかどうかを検討する必要があります。
３ 無断譲渡・転貸の場合
不動産の賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は目的物を転貸してはならないとされています。賃貸借契約は、賃借人が誰であるのかという個人的要素を重視して行われるものであるため、目的物件を使用収益する者が変わる賃借権の譲渡、転貸をするためには賃貸人の承諾が必要とされたためです。
そのため、賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく、無断で第三者に目的物を使用収益させたときは、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。
もっとも、既に述べましたとおり、賃貸借契約には信頼関係破壊の法理が適用され、無断譲渡・転貸があったとしても、その事実が賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、賃貸借契約の解除ができないとされていますので、注意が必要です。
したがいまして、無断譲渡、転貸による解除を求める場合には、賃借権譲渡、転貸の相手方と賃借人との関係（経済的一体性、人的関係）、賃借権譲渡、転貸に至った経緯、目的不動産の使用収益の仕方の変化、賃借権譲渡、転貸によって賃貸人に与える影響等の事情を考慮し、賃借人の背信的行為があったか否かを検討する必要があります。
